Ипотечные программы - основные критерии

Ипотечный кредит является наиболее долгосрочным видом кредитования. Кроме того, в случае ипотеки речь идет о весьма значительных суммах. Фактически ипотека «висит» на семье большую часть взрослой жизни. А поскольку особенности заработка, жизни и места жительства у всех разные, то и условия ипотеки для различных заемщиков должны быть разными.

Поэтому ипотечные банки разрабатывают так называемые программы - различные совокупности условий предоставления и выплаты ипотечного кредита.

Чем разнообразнее программы ипотеки, тем больший круг потенциальных заемщиков может охватить ипотечный банк. Поэтому крупные ипотечные банки с целью расширения числа заемщиков постоянно разрабатывают и внедряют все новые программы. 

Какие же критерии являются основными в различных ипотечных программах разных банков-кредиторов? Попробуем разобраться.

Ставка кредита

Поскольку проценты по ипотеке являются основным источником дохода ипотечного банка, он кровно заинтересован в том, чтобы заемщик платил как можно больше процентов за пользование кредитом. Однако существующая конкуренция на ипотечном рынке диктует другие условия. Ипотечные банки вынуждены соревноваться в снижении процентов, а Антимонопольный комитет РФ зорко следит за тем, чтобы банки не вступали в сговор с целью неоправданного повышения процентов.

Ипотечный банк заинтересован в том, чтобы заемщик взял на себя обязательства по ипотеке на как можно более долгий срок. Поэтому при увеличении срока действия договора ипотеки процентная ставка по кредиту может несколько снижаться.

Кроме того, ставка кредита зависит от банковских рисков, связанных с невозвратом, просрочкой выплат или утратой предмета ипотеки. Соответственно, факторы, повышающие банковские риски, повышают и кредитную ставку.

Сумма первоначального взноса

Чем большую часть от общей стоимости ипотечного жилья заемщик готов выплатить в качестве первоначального взноса, тем крепче гарантия успешного погашения ипотеки и меньше банковский риск. Следовательно, ипотечный банк заинтересован в том, чтобы сумма первоначального взноса была максимальной.

Однако заемщик не всегда располагает нужной суммой. Поэтому сумма первоначального взноса является одним из основных признаков ипотечной программы.

Чаще всего ипотечный банк требует, чтобы сумма первоначального взноса составляла 30-40% от стоимости квартиры. В случае, если первоначальный взнос составляет более 60%, банк может значительно снизить процентную ставку, поскольку благодаря значительному личному участию заемщика имеет более надежную гарантию погашения ипотеки.

Подтверждение доходов

Не секрет, что в России многие получают зарплату в конвертах. При вполне сносном уровне доходов официально заемщик, получающий «серую зарплату», имеет очень низкий доход. Официальная зарплата не позволяет такому человеку взять на себя обязательства по ипотеке, хотя фактически он вполне может позволить себе выплачивать кредит.

Такое положение существенно тормозит развитие ипотеки, и многие ипотечные банки это прекрасно понимают. Поэтому некоторые банки разработали программы, позволяющие устную декларацию доходов. В основе подтверждения доходов в таких случаях лежат расходы: если человек тратит существенно больше официальной зарплаты, значит имеет соответственный доход.

Общая сумма кредита

Разные программы рассчитаны на разные суммы кредита. Банковские риски во многом определяются стоимостью жилья: так, дешевое и очень дорогое жилье реализуется на свободном рынке труднее, чем жилье по средней цене. Поэтому обычно программы, разработанные для небольших и очень больших сумм кредита имеют ряд особенностей и дополнительных условий.

Возможность досрочного погашения и изменения условий ипотеки

Многие банки закладывают в свои программы возможность досрочного погашения ипотечного кредита. Обычно соответствующий пункт договора ипотеки предусматривает полное или частичное погашение остатка по кредиту.

В случае частичного погашения кредита срок договора ипотеки сокращается пропорционально выплаченной сумме. Если кредит погашается полностью, то ипотечный договор считается исполненным и закладная аннулируется в установленном законом порядке.

Многие банки позволяют досрочное погашение ипотеки без штрафа. Остальные берут некоторую сумму как компенсацию недополученных процентов за последующие годы.